Please reload

Recent Posts

קצרים - דצמבר 2018

December 11, 2018

1/10
Please reload

Featured Posts

ריבוי דירות להשכרה יסווגו כהכנסה מעסק - אפריל 2018

April 10, 2018

בשנים האחרונות מתעוררת השאלה לגבי סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים כהכנסה אקטיבית או פאסיבית.

 

לצורך ההבחנה הכנסה אקטיבית תסווג כהכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, והכנסה פאסיבית תסווג כהכנסה מדמי שכירות החייבת במס לפי סעיף 2(6).

 

סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים כהכנסה מעסק עלולה להביא לעליה תלולה בחיובי המס הנובעים מאותה הכנסה.

 

הכנסה מהשכרת מספר דירות למגורים עלולה בהחלט במקרים מסוימים (כמפורט להלן) להיות מסווגת כהכנסה מעסק. בעיקר כאשר היא נובעת מפעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית, אשר מטרתה מוגדרת ולהפקתה נדרשת יגיעה אישית מצד בעל העסק, שלוחיו או מי מטעמיו.

 

בית המשפט העליון קיבל לאחרונה (בעניין לשם ובירן, 2.1.2018 ) את ערור רשות המיסים בעניין סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים להכנסה מעסק. בעקבות פסק הדין רשות המסים פרסמה את עמדתה בעניין ביום 7.2.2018 ולהלן עיקרי הדברים:

 

רשות המיסים קבעה כי הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק, השכרה של למעלה מ – 5 דירות מגורים ופחות מ – 10 דירות תיבחן בהתאם למבחנים השונים שיופרטו בהמשך, הכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פאסיבית.

 

להלן פירוט המבחנים השונים:

  • תדירות העסקאות או הפעולות ותקופת ההשכרה – תדירות גבוהה של עסקאות או פעולות יצביעו על טיבה המסחרי של העסקה. תיבחן התדירות ביחס לעסקאות ההשכרה אותן מבצעים, השכרת דירות דורשת מהמשכיר פעולות נוספות כגון: כריתת הסכמי שכירות, פעולות שיווק, הנהלת חשבונות, גביה, תחזוקה ועוד, בחינת פעולות אלה עשויה להצביע אם מדובר בפעילות המגעת לכדי עסק או לא.

  • היקף ההכנסה – היקף נרחב של הכנסה מדמי השכירות יטה את הכף לטובת סווג ההכנסה כהכנסה מעסק. מבחן זה אינו מותנה בכך שההכנסה מדמי שכירות תהא הכנסתו הבלעדית או העיקרית של הנישום, זאת במיוחד במקום בו מדובר בהכנסה בהיקפים נרחבים מבחינה אובייקטיבית. יחד עם זאת, ככל שהיקף ההכנסה מדמי שכירות גדול ביחס למשאביו האחרים של הנישום, יקבל מבחן זה משנה תוקף.

  • קיומו של מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת – מאפיין בולט של עסק הוא פעילות קבועה ונמשכת, המביאה לצורך בקיום מנגנון אשר יאפשר את הפעילות. מנגנון העוסק בביצוע פעולות אקטיביות אשר מאפשרות את ייצור ההכנסה השוטפת. קיום מנגנון כאמור יחזק את הנטייה לסווג את ההכנסה כהכנסה מעסק. לשם קיום מנגנון די בהעסקת עובד או מספר עובדים לשם ביצוע הפעולות.

  • מבחן היזמות – פיתוח והשבחה – ביצוע פעולות פיתוח והשבחה בנכסים, לרבות פעולות המעידות על תכנון לביצוע פעולות השבחה בנכסים, יתמכו בסווג הפעילות כעסק.

  • מבחן העל – הנסיבות האופפות את הפעילות - הרציונאל העומד בבסיס מבחן זה, הינו כי את הקביעה האם פעילות כלכלית, ובענייננו פעילות השכרת נכסים, מגבשת הכנסה מעסק, או שמא מדובר בפעילות פאסיבית, יש לבחון ממקרה למקרה על פי נסיבותיו הייחודיות, ועל פי מכלול המרכיבים של הפעילות, מבחן זה הינו "מבחן גג", במסגרתו יש לבחון כל נסיבה רלוונטית המסייעת בגיבוש ההחלטה האם -מדובר בעסק או בהכנסה פאסיבית.

 

להלן טבלת כמות הדירות המוחזקת בישראל ע"י יחידים :

 

 

 

  •  

     

     

     

     

     

     

     

     

 

 

לתשומת לב, החומר בחוזר זה מובא באופן כללי ותמציתי ואין להסתמך עליו מבלי לקבל עצה מקצועית מתאימה. דברי החקיקה המופיעים בחוזר המידע אינם נוסח רשמי. רק הנוסח הרשמי של החקיקה מחייב.

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload

Follow Us

I'm busy working on my blog posts. Watch this space!

Please reload

Search By Tags
Please reload

Archive
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

רומנו בלנגה ושות'- רואי חשבון
מתמחים במציאת פתרונות לאנשי עסקים

 

ראול ולנברג 24, מגדלי זיו,  בניין D, רמת החיל, תל אביב 6971924

טלפון: 03-6442277 | פקס: 03-6443113

דוא"ל: office@brc-cpa.co.il